Uma das imagens que define o progresso é um exército de gruas diante da construção de um novo complexo de torres. Em contraste, esses mesmos edifícios permanecem vazios como um símbolo de decadência. A última imagem é a imagem cada vez mais frequente em cidades de todo o mundo – os responsáveis pelo desenvolvimento estão a colocar mais oferta no mercado mas uma mudança no padrão de trabalho está a reduzir a procura.
Muito antes do impacto do furacão Harvey, Houston estava a travar uma luta com uma epidemia de espaços desocupados: quase um quinto dos escritórios, o que representa 4,34 milhões de metros quadrados, estavam desocupados – a taxa mais elevada nos EUA. A taxa de desocupação em Washington DC encontra-se no valor mais elevados dos últimos 25 anos, enquanto em Xangai, até mesmo o maior edifício da China está a tentar atrair arrendatários devido ao facto de as empresas estarem a reduzir custos com base num amplo abrandamento económico.
A consultora imobiliária JLL, na sua mais recente Previsão Global de Mercado, afirmou que apesar de a atividade de arrendamento ter permanecido firme no primeiro semestre do ano, as taxas de desocupação, particularmente nos EUA e na Ásia, vão aumentar no final de 2017.
Uma das possíveis causas é sugerida pela firma de serviços imobiliários Cushman & Wakefield, que coloca a pergunta “o mundo está a construir em excesso?”
"Em todo o mundo, está em curso um aumento sem precedentes na construção de escritórios, com mais de 65 milhões de metros quadrados de espaço em construção que estarão prontos a ser ocupados entre agora e o final de 2019, indica a firma. “Isso é o equivalente a recriar o inventário de escritórios de cinco cidades – Washington DC, Dallas, Londres, Singapura e Xangai – durante os próximos três anos.”
Parece um desenvolvimento invulgar, dado que muitas empresas estão muito dedicadas a pensar sobre como podem tornar as suas instalações de escritórios mais eficientes. Em 2013, a Forbes destacou que a seguradora Aetna tinha abdicado de 0,25 milhões de metros quadrados de espaço de escritório, poupando assim 78 milhões de dólares por ano porque 47% dos seus 35.000 funcionários utilizavam espaços de trabalho flexíveis.
Como a consultora de construção Aecom aponta, “Em média, 40% dos espaços de trabalho estão vazios a qualquer momento durante o dia de trabalho – no entanto, as organizações continuam a pagar por este espaço vazio.”
Os espaços de trabalho colaborativos, sem estações de trabalho fixas "reduzem o valor do imobiliário dispendioso disponibilizado aos funcionários sem os deixarem com a sensação de falta de espaço", reporta The Economist.
O colunista da Bloomberg, Lionel Laurent, acrescenta que em Londres, pelo menos, “A presença cada vez maior das empresas tecnológicas na capital transformou a tarefa relativamente simples de acrescentar mais torres com inspiração em Silicon Valley numa corrida pelas catedrais de locais de trabalho mais modernas e inspiradoras (basta pensar na nave espacial voadora da Apple em São Francisco). Entretanto, os bancos com problemas de liquidez estão a empilhar funcionários em novas valas para consolidar múltiplos escritórios num só. Ambas tendências deixam propriedades vazias no seu rasto."
A consultora imobiliária Savills, reportou este verão que “o crescimento do espaço de escritório com serviços está a perturbar o mercado imobiliário comercial tradicional”.
Como resultado de todas estas tendências, o mundo do imobiliário comercial parece estar no limiar de uma mudança estrutural, com funcionários móveis a transformarem uma proporção significativa do espaço de escritório fixo tradicional em lugares obsoletos e ineficientes. À medida que cada vez mais pessoas trabalham de forma remota pelo menos uma parte da semana, empresas de todas as dimensões terão que escolher entre pagar por espaços de secretárias vazias ou reduzir o espaço de escritório permanente e optar por soluções mais flexíveis.
Num artigo recente na Harvard Business Review, Diane Mulcahy, autora de The Gig Economy, afirmou que os custos diretos da manutenção de um espaço de trabalho tradicional à base de escritórios são elevados, com uma empresa comum nos EUA a gastar mais de 12.000 dólares por funcionário por ano por espaço de escritório. “É difícil encontrar um caso de retorno do investimento para espaço de escritório e ainda mais difícil encontrar uma empresa que consiga um retorno do investimento compensador,” acrescentou Mulcahy.
Muito do crescimento que existe no mercado não tem origem nos tradicionais adquirentes de escritórios mas de fornecedores de espaços de trabalho partilhados. O website de imobiliário comercial Bisnow indica que qualquer “aumento na ocupação deve-se em grande medida à cultura de coworking que está a invadir a indústria de forma tempestiva”. Os fornecedores de espaço de trabalho flexível representam mais de 7% da atividade de arrendamento em Londres durante os últimos três anos, um aumento em relação aos 1-3% durante a maior parte da década anterior. Cidades como Paris e Berlim também assistiram a um rápido crescimento.
"A experimentação e adoção de novos tipos e formatos de espaço, assim como um aumento na quantidade de espaço partilhado, comunitário e colaborativo nos portfólios estão em franco crescimento" afirma a JLL.
Como resultado, a Cushman & Wakefield argumenta, “dessa perspetiva, talvez afinal o mundo não esteja a construir em excesso. Talvez, o mundo está finalmente a atualizar o seu inventário de escritórios, a oferecer finalmente aos arrendatários mais do que realmente pretendem."
No entanto, como esta atualização coincide com grandes alterações na forma como os funcionários utilizam os escritórios, constitui uma ameaça real para os escritórios mais antigos e de menor qualidade. Estes escritórios simplesmente não estão adaptados às novas exigências do mundo do trabalho – e precisam de sobreviver.
